新加坡公寓市场 2026 — 按地区、热门地区和买家指南划分的价格

这是一般信息内容，而不是财务或房地产投资建议。价格、政策和市场状况经常变化。在做出购买决定之前，请务必与市建局、您的产权转让律师和持牌房地产经纪人核实。

为什么新加坡公寓仍然吸引买家

新加坡的私人住宅市场具有独特的结构。土地稀缺，政府政策积极影响供需，买家群体包括从组屋升级的当地人、永久居民和外国投资者——每个人都面临着不同的规则和成本。

2026 年，公寓市场将处于降温措施后的环境中。额外买方印花税 (ABSD) 利率仍然较高，利率较 2023 年至 2024 年的峰值有所放缓，但仍保持在接近于零的水平之上，热门地区的新房供应正在收紧。价格没有暴跌，但成交量发生了变化。

本指南涵盖了买家实际面临的问题：地区级定价、标价之外的实际成本、热门地区及其为何收取溢价，以及新推出和转售之间的实际权衡。

成本结构：您实际支付的费用

购买价格不是总成本

价值 150 万新元的公寓并不花费 150 万新元。实际支出包括：

买方印花税 (BSD)：首笔 180,000 新元，税率为 1%，接下来的 180,000 新元，税率为 2%，接下来的 640,000 新元，税率为 3%，接下来的 500,000 新元，税率为 4%，接下来的 150 万新元，税率为 5%，其余税率为 6%。
额外买家印花税 (ABSD)：新加坡公民第一处房产 0%，第二处房产 20%，第三处及后续房产 30%。 PR 第一次支付 5%，第二次支付 30%。外国人付60%。
法律费用：通常为 S$2,500–S$4,000。
贷款相关成本：估价（300-600 新元）、抵押印花税（贷款金额的 0.4%）。
代理佣金（转售）：通常由买方代理支付 1%，但可以协商。

实例：新加坡首次购房者以 150 万新元购买

BSD：44,600 新元
ABSD：0 新元（第一房产）
合法：~S$3,000
估价+抵押印花：~S$3,500
超出价格的预付款总额：~S$51,100

对于以相同价格购买第一套房子的 PR，添加 5% ABSD（75,000 新元）——总额外费用约为 126,100 新元。

地区级定价：钱的去向

核心中央区 (CCR) — 市中心第 9、10、11 区

传统的黄金地段。乌节路、武吉知马、荷兰、东陵、滨海湾、丹戎巴葛。

新推出的 PSF 中位数：S$2,800–S$3,500
转售每平方英尺中位数：S$1,800–S$2,600
典型的两居室（650-750平方英尺）：1.8-260万新元（新），1.2-190万新元（转售）
典型的三居室（1,000–1,200 平方英尺）：2.8–420 万新元（新建），1.8–310 万新元（转售）

谁在这里购买：高收入专业人士、外国高管（尽管 60% ABSD）、资产保值买家、因有地房产缩小规模的空巢老人。

中部地区其他地区 (RCR) — 1–4、12–15 区

城市边缘。皇后镇、中峇鲁、芽笼、加东/马林百列、诺维娜、大巴窑边缘、马里士他。

新推出的 PSF 中位数：S$2,200–S$2,800
转售平均每平方英尺：S$1,400–S$2,000
典型的两居室（650-750平方英尺）：1.4-210万新元（新），0.9-150万新元（转售）
典型的三居室（1,000–1,200 平方英尺）：2.2–340 万新元（新建），1.4–240 万新元（转售）

谁在这里购买：想要中央生活的 HDB 升级者、年轻的专业人士、以租金收益为目标的投资者（RCR 的外籍租户需求强劲）。

中部地区以外 (OCR) — 5-8、16-28 区

郊区和郊区边缘地区。裕廊、金文泰、兀兰、榜鹅、盛港、淡滨尼、白沙、武吉巴督、蔡厝港。

新推出的 PSF 中位数：S$1,800–S$2,300
转售每平方英尺中位数：S$1,100–S$1,600
典型的两卧室（650-750平方英尺）：1.1-170万新元（新），0.7-120万新元（转售）
典型的三居室（1,000–1,200 平方英尺）：1.8–280 万新元（新），1.1–190 万新元（转售）

谁在这里购买：优先考虑空间和学校的家庭，住在父母附近的组屋升级者，RCR 价格过高的买家，寻求地铁附近体面租金需求的较低数量的投资者。

2026 年热门领域：需求驱动因素

皇后镇/联邦（第 3 区，RCR）

受欢迎原因：成熟的地产，拥有良好的地铁连接（东西线、环线）、靠近中央商务区和一北商业园、成熟的学校（皇后镇小学、新城小学）以及相对实惠的 RCR 价格（就地段质量而言）。

主要发展：皇后镇近年来推出了多项新项目。 2000 年代至 2010 年代的转售公寓的入门价格低于每平方英尺 1,500 新元。该地区受益于一北科技/生物医学集群推动的租赁需求。

实际价格：旧开发项目（10-15 年）的 3 居室转售单位售价为 1.4-180 万新元。新推出的产品每平方英尺售价达 2,400 新元至 2,800 新元。

淡滨尼/白沙（第 18 区，RCR/OCR 边界）

受欢迎原因：具有淡滨尼枢纽的区域中心地位、强大的学校群（淡滨尼小学、圣希尔达、UWCSEA East）、即将开通的跨岛线连接以及与中心地区相比的相对负担能力。

主要发展项目：淡滨尼既有 99 年租赁期的旧公寓（有些已接近租赁中期），也有较新推出的公寓。白沙受益于即将建成的跨岛线地铁站。

实际价格：淡滨尼转售 3 居室单位的交易价格为 1.1 至 160 万新元。该地区新推出的价格为每平方英尺 1,900 新元至 2,200 新元。

武吉知马/荷兰（CCR 第 10 区）

受欢迎原因：新加坡最成熟的住宅区。靠近顶尖学校（南洋小学、莱佛士女子学校、华侨中学）、郁郁葱葱的绿地、有地住宅的特色以及世代财富集中的地方。

主要发展：由于土地稀缺，新供应有限。转售市场占主导地位。永久业权房产的溢价很高。

实际价格：入门级两居室转售起价约为 150 万新元。发展良好的家庭规模三居室单位：2.5-400万新元。永久业权溢价比同等租赁权增加 15-30%。

兀兰/三巴旺（第 25-27 区，OCR）

为什么受欢迎：公寓买家的最低入场金额。邻近新山（与某些买家相关）。汤姆森东海岸线改善连通性。兀兰区域中心开发正在进行中。

主要进展：近年来以 OCR 定价推出的几个大型项目。较旧的转售公寓每平方英尺售价低于 1,000 新元。

实际价格：三居室转售单位售价为 90 万新元至 130 万新元。新品上市价格为每平方英尺 1,700 新元至 2,000 新元。

裕廊/金文泰（第 5、22 区、OCR）

受欢迎原因：裕廊湖区总体规划（新加坡第二个中央商务区）、邻近南洋理工大学、完善的设施以及东西线/裕廊地区线的连通性。

主要进展：裕廊湖区转型是一项长期任务。金文泰受益于毗邻新加坡国立大学、一北地区以及成熟的住宅特色。

实际价格：金文泰转售公寓的交易价格为每平方英尺 1,200 新元至 1,700 新元。裕廊新品上市售价为每平方英尺 1,900 新元至 2,200 新元。

新品发布与转售：真正的权衡

新产品推出的优势

累进付款计划：在施工期间分阶段付款（通常预付 20%，其余时间为 2-3 年）。
更新的设施和设计：现代布局、智能家居功能、更新的公共区域。
开发商保修：缺陷责任期（通常从 TOP 起 12 个月）。
潜在资本增值：以启动价购买，受益于建设期间的区域开发。

新推出的缺点

溢价定价：按每平方英尺计算，新推出的产品价格通常比附近转售价格高出 20-40%。
较小的单位：现代发展趋势是缩小单位尺寸，以保持绝对价格可及。
施工风险：TOP等待3-4年。市场状况可能会发生变化。
未经验证的管理：没有 MCST 管理、维护成本或实际构建质量的跟踪记录。

转售优势

立即入住：选择行使选项后 3-4 个月内入住。
已知数量：可以检查实际单位、检查维护状况、审查 MCST 账目。
较大的单元：较旧的开发项目通常具有更宽敞的平面图。
较低的 PSF：新推出的产品可享受大幅折扣，特别是对于 10-20 年的开发项目。
既定位置：成熟的景观、成熟的交通网络、知名的社区特色。

转售缺点

租约衰减：随着租期缩短，尤其是剩余期限低于 60 年，99 年租约公寓的价值会下降。
老化设施：较旧的游泳池、健身房和公共区域。可能对重大维修征收特别税。
更高的维护费用：较旧的开发项目通常具有更高的 MCST 贡献。
融资限制：银行可能会限制旧租赁房产的贷款期限。

租赁衰减：无声的成本

对于 99 年租赁公寓（占新加坡私人住房存量的大部分）来说，租赁衰减是最容易被误解的成本。

它是如何运作的

第 1-40 年：对估值影响最小。市场将房产视为有效的永久业权等价物。
40-60 岁：开始逐步折扣。银行开始限制贷款期限。公积金使用限制收紧。
60-70 岁：大幅折扣（比同等新租赁房产低 20-40%）。融资困难。
30岁以下：实际上不可贷款。不能使用公积金。价值仅接近土地份额。

公积金使用规则

只有当剩余租约覆盖最年轻的买家至 95 岁时，才可以使用 CPF。对于 35 岁的买家来说，房产需要至少 60 年的剩余租约才能完全使用 CPF。

实际意义

对于如今 35 岁的买家来说，一套拥有 25 年历史、剩余使用年限为 74 年的转售公寓已经足够了。但当该买家想要在 15 年后出售时，该房产还有 59 年的剩余期限——限制了下一个买家的公积金使用和融资选择。

这就是为什么较新的 99 年租赁公寓（10 年以下）和永久业权房产的溢价在纯粹的 PSF 基础上似乎不合理。

租金收益率：房东实际赚取的收入

毛收益与净收益

总收益率（年租金÷购买价格）具有误导性。净收益占：

财产税：非业主自用财产年价值的 10-23%。
MCST 维护：S$300–S$800/月，具体取决于开发规模和年龄。
代理费：通常每个新租约需支付一个月的租金（每 1-2 年一次）。
所得税：租金收入按边际税率纳税。
空缺：每个周期预算 1-2 个月的营业额。
修理和家具折旧。

按地区划分的实际产量（2026 年）

CCR（第 9、10、11 区）：毛利率 2.5–3.2%，净利率 1.5–2.2%
RCR（1-4 区、12-15 区）：毛利率 3.0-3.8%，净利率 2.0-2.8%
OCR（郊区）：毛利率 3.5–4.5%，净利率 2.5–3.5%

地铁站附近的 RCR 和 OCR 具有外籍人士/专业租户的需求，可提供最佳的收益风险比。尽管绝对租金强劲，但 CCR 收益率仍因高购买价格而受到压缩。

融资：2026 年银行提供的服务

当前利率环境

固定利率（2–3 年锁定）：每年 2.8–3.5%
浮动利率（SORA 挂钩）：每年 3.0–3.8%（SORA + 利差）
HDB 优惠利率：2.6%（公积金 OA 利率 + 0.1%）——不适用于公寓

总偿债率（TDSR）

所有房产贷款均须遵守 TDSR：每月债务总额不能超过每月总收入的 55%。银行压力测试为4.0%（或实际利率+0.5%，以较高者为准）。

贷款价值比 (LTV)

首套房贷款：高达75% LTV（首付25%，其中银行贷款至少5%现金，非银行贷款至少25%现金）。
第二套房产贷款：高达 45% LTV。
第三次及后续：高达 35% LTV。

实际例子

每月总收入 15,000 新元的家庭购买了 150 万新元的公寓：

最高贷款额（75% LTV）：1,125,000 新元
首付：S$375,000（至少 S$75,000 现金，其余来自 CPF OA）
每月分期付款（30 年，3.2%）：~S$4,870
TDSR 检查：S$4,870 ÷ S$15,000 = 32.5% — 通过（低于 55%）

ABSD 现实

额外的买方印花税从根本上决定了谁买什么：

新加坡公民，第一套房产：0% ABSD。唯一真正“免费”的购买。
新加坡公民，第二套房产：20% ABSD。对于价值 150 万新元的公寓，需要缴纳 30 万新元的额外税。
永久居民，第一套房产：5% ABSD（150 万新元，75,000 新元）。
永久居民，第二套房产：30% ABSD。
外国人，任何财产：60% ABSD（150 万新元上的 90 万新元）。

这在实践中意味着什么

大多数新加坡首次购房者都会购买一套公寓并持有。第二处房产 20% 的 ABSD 使得投机性购买变得异常昂贵。
永久居民在首次购买时面临 5% 的有意义的成本，但仍然可以证明长期居住是合理的。
自 60% ABSD（2023 年 4 月）以来，外国购买量大幅下降。只有超高净值买家或有特定新加坡居住计划的买家才会继续购买。
脱钩（一方配偶将其股份出售给另一方）不再有效——ABSD 根据购买方配偶拥有的房产数量而适用。

2026-2027 年值得关注的内容

利率轨迹：如果 SORA 继续下降，负担能力会改善，交易量可能会恢复。
政府土地销售（GLS）：供应管道影响新的发布定价。更少的站点=更高的价格。
整体潜力：黄金地段的旧开发项目可能会尝试集体销售，创造再开发供应。
跨岛线进展：白沙、后港、宏茂桥车站已确认——未来车站附近的房产可能会上涨。
裕廊湖区：长远转型玩法。先行者接受当前郊区的定价以实现未来区域中心的潜力。
ABSD 审查：没有减少的迹象，但任何变化都会严重影响需求。

实用决策框架

购买公寓如果：

经过压力测试后，您在 TDSR 限制内拥有稳定的收入。
您计划持有至少 5-7 年（以支付交易成本和潜在的市场周期）。
您有一个明确的用例：HDB 的自住升级、具有现实收益预期的租赁投资或长期资产配置。
您了解租赁衰减对您所选择的房产的影响。

如果出现以下情况，请三思：

您正在以可变收入达到最大 TDSR。
您购买主要是为了短期资本收益（交易成本和ABSD使得翻转不经济）。
您是一名外国人，面临 60% ABSD，没有永久居留计划。
您正在购买旧的租赁房产，但不了解未来买家的公积金/融资限制。

来源

URA REALIS 交易数据（私人住宅）
市建局私人住宅物业价格指数
MAS TDSR 框架和压力测试要求
IRAS 印花税税率（BSD 和 ABSD 时间表）
公积金局 — 住房使用和剩余租赁要求
HDB——私人业主的资格和融资规则
EdgeProp、PropertyGuru、99.co — 交易数据和市场分析
海峡时报、中央通讯社、商业时报 — 市场报告和政策报道