Pasaran Kondo Singapura 2026 — Harga mengikut Daerah, Kawasan Popular dan Panduan Pembeli

Ini adalah kandungan maklumat umum, bukan nasihat pelaburan kewangan atau hartanah. Harga, dasar dan keadaan pasaran sering berubah. Sentiasa sahkan dengan URA, peguam pengangkutan anda dan ejen hartanah berlesen sebelum membuat keputusan pembelian.

Mengapa Kondo Singapura Masih Menarik Pembeli

Pasaran kediaman persendirian Singapura mempunyai struktur yang unik. Tanah adalah terhad, dasar kerajaan secara aktif membentuk penawaran dan permintaan, dan kumpulan pembeli termasuk penduduk tempatan yang menaik taraf daripada HDB, pemastautin tetap dan pelabur asing — masing-masing menghadapi peraturan dan kos yang berbeza.

Pada tahun 2026, pasaran kondo berada dalam persekitaran pasca penyejukan. Kadar Duti Setem Pembeli (ABSD) tambahan kekal dinaikkan, kadar faedah telah menyederhana dari puncak 2023–2024 tetapi kekal di atas era hampir sifar dan bekalan pelancaran baharu semakin mengetatkan di daerah popular. Harga tidak jatuh, tetapi volum telah berubah.

Panduan ini merangkumi perkara yang sebenarnya dihadapi oleh pembeli: harga peringkat daerah, kos sebenar melangkaui harga pelekat, kawasan popular dan sebab mereka memerintahkan premium, dan pertukaran praktikal antara pelancaran baharu dan jualan semula.

Struktur Kos: Apa Yang Anda Bayar Sebenarnya

Harga Belian Bukan Jumlah Kos

Sebuah kondo S$1.5 juta tidak berharga S$1.5 juta. Perbelanjaan sebenar termasuk:

Duti Setem Pembeli (BSD): S$180,000 pertama pada 1%, S$180,000 berikutnya pada 2%, S$640,000 berikutnya pada 3%, S$500,000 berikutnya pada 4%, S$1.5 juta berikutnya pada 5%, selebihnya pada 6%.
Duti Setem Pembeli Tambahan (ABSD): 0% untuk harta pertama warga Singapura, 20% untuk harta kedua, 30% untuk ketiga dan seterusnya. PR membayar 5% pada yang pertama, 30% pada yang kedua. Warga asing membayar 60%.
Yuran guaman: S$2,500–S$4,000 biasanya.
Kos berkaitan pinjaman: Penilaian (S$300–S$600), duti setem gadai janji (0.4% daripada jumlah pinjaman).
Komisen ejen (jualan semula): Biasanya 1% dibayar oleh ejen pembeli, walaupun boleh dirunding.

Contoh Bekerja: Pembelian Pemasa Pertama Singapura pada S$1.5 Juta

BSD: S$44,600
ABSD: S$0 (harta pertama)
Sah: ~S$3,000
Penilaian + setem gadai janji: ~S$3,500
Jumlah pendahuluan melebihi harga: ~S$51,100

Untuk PR yang membeli hartanah pertama mereka pada harga yang sama, tambahkan 5% ABSD (S$75,000) — jumlah tambahan menjadi ~S$126,100.

Harga Peringkat Daerah: Ke Mana Wang Pergi

Wilayah Tengah Teras (CCR) — Daerah 9, 10, 11, Pusat Bandar

Daerah perdana tradisional. Orchard Road, Bukit Timah, Holland, Tanglin, Marina Bay, Tanjong Pagar.

Median pelancaran baharu PSF: S$2,800–S$3,500
Median PSF jualan semula: S$1,800–S$2,600
2 bilik tidur biasa (650–750 kaki persegi): S$1.8–S$2.6 juta (baru), S$1.2–S$1.9 juta (jualan semula)
3 bilik tidur biasa (1,000–1,200 kaki persegi): S$2.8–S$4.2 juta (baru), S$1.8–S$3.1 juta (jualan semula)

Siapa yang membeli di sini: Profesional berpendapatan tinggi, eksekutif asing (walaupun 60% ABSD), pembeli pemeliharaan aset, nester kosong mengecilkan saiz daripada mendarat.

Selebihnya Wilayah Tengah (RCR) — Daerah 1–4, 12–15

Pinggir bandar. Queenstown, Tiong Bahru, Geylang, Katong/Marine Parade, Novena, Toa Payoh fringe, Balestier.

Median pelancaran baharu PSF: S$2,200–S$2,800
Median PSF jualan semula: S$1,400–S$2,000
2 bilik tidur biasa (650–750 kaki persegi): S$1.4–S$2.1 juta (baru), S$0.9–S$1.5 juta (jualan semula)
3 bilik tidur biasa (1,000–1,200 kaki persegi): S$2.2–S$3.4 juta (baru), S$1.4–S$2.4 juta (jualan semula)

Siapa yang membeli di sini: Penaik taraf HDB yang mahukan kehidupan berpusat, profesional muda, pelabur menyasarkan hasil sewa (permintaan penyewa ekspatriat adalah kukuh dalam RCR).

Luar Wilayah Tengah (OCR) — Daerah 5–8, 16–28

Kawasan pinggir bandar dan pinggir bandar. Jurong, Clementi, Woodlands, Punggol, Sengkang, Tampines, Pasir Ris, Bukit Batok, Choa Chu Kang.

Median pelancaran baharu PSF: S$1,800–S$2,300
Median PSF jualan semula: S$1,100–S$1,600
2 bilik tidur biasa (650–750 kaki persegi): S$1.1–S$1.7 juta (baru), S$0.7–S$1.2 juta (jualan semula)
3 bilik tidur biasa (1,000–1,200 kaki persegi): S$1.8–S$2.8 juta (baru), S$1.1–S$1.9 juta (jualan semula)

Siapa yang membeli di sini: Keluarga mengutamakan ruang dan sekolah, penaik taraf HDB yang tinggal berhampiran ibu bapa, pembeli berharga di luar RCR, pelabur mencari kuantum yang lebih rendah dengan permintaan sewa yang berpatutan berhampiran MRT.

Kawasan Popular pada 2026: Perkara yang Mendorong Permintaan

Queenstown / Komanwel (Daerah 3, RCR)

Sebab ia popular: Estet matang dengan sambungan MRT yang sangat baik (Laluan Timur-Barat, Laluan Bulatan), berdekatan dengan CBD dan taman perniagaan satu utara, sekolah yang ditubuhkan (Rendah Queenstown, Rendah Bandar Baru) dan harga RCR yang agak berpatutan untuk kualiti lokasi.

Perkembangan utama: Queenstown telah menyaksikan pelbagai pelancaran baharu dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Kondo jualan semula dari tahun 2000-2010 menawarkan pintu masuk di bawah S$1,500 PSF. Kawasan ini mendapat manfaat daripada kluster teknologi/bioperubatan satu utara yang memacu permintaan sewa.

Realiti harga: Unit jualan semula 3 bilik tidur dalam pembangunan lama (10–15 tahun) didagangkan pada S$1.4–S$1.8 juta. Pelancaran baharu menolak S$2,400–S$2,800 PSF.

Tampines / Pasir Ris (Daerah 18, sempadan RCR/OCR)

Sebab ia popular: Status pusat wilayah dengan Tampines Hub, kelompok sekolah yang kukuh (Tampines Primary, St Hilda's, UWCSEA East), sambungan Cross Island Line yang akan datang dan kemampuan relatif berbanding kawasan tengah.

Perkembangan utama: Tampines mempunyai gabungan kondo pegangan pajakan 99 tahun yang lebih lama (sesetengahnya menghampiri pajakan pertengahan) dan pelancaran yang lebih baharu. Pasir Ris mendapat manfaat daripada stesen MRT Laluan Cross Island yang akan datang.

Realiti harga: Jualan semula unit 3 bilik tidur di Tampines berdagang pada S$1.1–S$1.6 juta. Pelancaran baharu dalam harga kawasan pada S$1,900–S$2,200 PSF.

Bukit Timah / Holland (Daerah 10, CCR)

Mengapa ia popular: Daerah kediaman paling terkenal di Singapura. Berdekatan dengan sekolah-sekolah terkemuka (Rendah Nanyang, Raffles Girls', Hwa Chong), kehijauan yang subur, perwatakan tanah air, dan tumpuan kekayaan generasi.

Perkembangan utama: Bekalan baharu terhad kerana kekurangan tanah. Pasaran jualan semula mendominasi. Hartanah pegangan bebas mendapat premium yang ketara.

Realiti harga: Jualan semula 2 bilik tidur peringkat permulaan bermula sekitar S$1.5 juta. Unit 3 bilik tidur bersaiz keluarga dalam perkembangan baik: S$2.5–S$4 juta. Premium pegangan bebas menambah 15–30% berbanding pegangan pajakan yang setara.

Woodlands / Sembawang (Daerah 25–27, OCR)

Mengapa ia popular: Kuantum kemasukan terendah untuk pembeli kondo. Kedekatan Johor Bahru (relevan untuk sesetengah pembeli). Thomson-East Coast Line menambah baik ketersambungan. Pembangunan Pusat Wilayah Woodlands sedang dijalankan.

Perkembangan utama: Beberapa projek berskala besar dilancarkan dalam beberapa tahun kebelakangan ini pada harga OCR. Kondo jualan semula lama menawarkan titik masuk PSF sub-S$1,000.

Realiti harga: Unit jualan semula 3 bilik tidur tersedia dari S$900,000–S$1.3 juta. Pelancaran baharu pada S$1,700–S$2,000 PSF.

Jurong / Clementi (Daerah 5, 22, OCR)

Sebab ia popular: Pelan induk Daerah Tasik Jurong (CBD kedua Singapura), kedekatan NTU, kemudahan yang telah ditetapkan, dan ketersambungan Laluan Timur-Barat / Laluan Wilayah Jurong.

Perkembangan utama: Transformasi Daerah Tasik Jurong adalah permainan jangka panjang. Clementi mendapat manfaat daripada kedekatan dengan NUS, satu utara, dan watak kediaman yang mantap.

Realiti harga: Kondo jualan semula Clementi berdagang pada S$1,200–S$1,700 PSF. Pelancaran baharu Jurong pada harga S$1,900–S$2,200 PSF.

Pelancaran Baharu lwn Jualan Semula: Pertukaran Sebenar

Kelebihan Pelancaran Baharu

Skim pembayaran progresif: Bayar secara berperingkat semasa pembinaan (biasanya 20% pendahuluan, rehat selama 2–3 tahun).
Kemudahan dan reka bentuk yang lebih baharu: Reka letak moden, ciri rumah pintar, kawasan umum yang dikemas kini.
Waranti pembangun: Tempoh liabiliti kecacatan (biasanya 12 bulan dari TOP).
Potensi peningkatan modal: Beli pada harga pelancaran, manfaat daripada pembangunan kawasan sepanjang tempoh pembinaan.

Kelemahan Pelancaran Baharu

Harga premium: Pelancaran baharu biasanya berharga 20–40% melebihi jualan semula berdekatan berdasarkan PSF.
Unit yang lebih kecil: Perkembangan moden arah aliran ke arah saiz unit yang lebih kecil untuk memastikan harga mutlak boleh diakses.
Risiko pembinaan: 3–4 tahun menunggu TOP. Keadaan pasaran mungkin berubah.
Pengurusan yang tidak terbukti: Tiada rekod prestasi pengurusan MCST, kos penyelenggaraan atau kualiti binaan sebenar.

Kelebihan Jualan Semula

Pekerjaan segera: Masuk dalam tempoh 3–4 bulan selepas pilihan bersenam.
Kuantiti yang diketahui: Boleh memeriksa unit sebenar, menyemak keadaan penyelenggaraan, menyemak akaun MCST.
Unit yang lebih besar: Pembangunan yang lebih lama biasanya mempunyai pelan lantai yang lebih murah.
PSF yang lebih rendah: Diskaun yang besar kepada pelancaran baharu, terutamanya untuk pembangunan 10–20 tahun.
Lokasi yang ditubuhkan: Landskap matang, rangkaian pengangkutan yang terbukti, watak kejiranan yang diketahui.

Kelemahan Jualan Semula

Pereputan pajakan: Kondo pegangan pajak 99 tahun kehilangan nilai apabila pajakan berkurangan, terutamanya di bawah baki 60 tahun.
Kemudahan penuaan: Kolam renang lama, gimnasium dan kawasan umum. Potensi levi khas untuk pembaikan besar.
Yuran penyelenggaraan yang lebih tinggi: Pembangunan lama selalunya mempunyai sumbangan MCST yang lebih tinggi.
Kekangan pembiayaan: Bank mungkin mengehadkan tempoh pinjaman untuk hartanah pegangan pajak yang lebih lama.

Pereputan Pajakan: Kos Senyap

Untuk kondo pegangan pajakan selama 99 tahun — yang mewakili sebahagian besar stok perumahan persendirian Singapura — kerosakan pajakan adalah kos yang paling disalah ertikan.

Bagaimana Ia Berfungsi

Tahun 1–40: Kesan minimum pada penilaian. Pasaran menganggap harta itu sebagai pegangan bebas secara berkesan.
Tahun 40–60: Diskaun beransur-ansur bermula. Bank mula mengehadkan tempoh pinjaman. Sekatan penggunaan CPF diperketatkan.
Tahun 60–70: Diskaun yang ketara (20–40% di bawah hartanah pajakan baharu yang setara). Sukar untuk dibiayai.
Di bawah 30 tahun: Tidak boleh dipinjamkan dengan berkesan. CPF tidak boleh digunakan. Nilai menghampiri bahagian tanah sahaja.

Peraturan Penggunaan CPF

CPF hanya boleh digunakan jika baki pajakan meliputi pembeli termuda hingga umur 95 tahun. Bagi pembeli berumur 35 tahun, hartanah memerlukan baki pajakan sekurang-kurangnya 60 tahun untuk penggunaan CPF penuh.

Implikasi Praktikal

Sebuah kondo jualan semula berusia 25 tahun dengan baki 74 tahun adalah baik untuk pembeli berusia 35 tahun hari ini. Tetapi apabila pembeli itu ingin menjual dalam 15 tahun, harta itu akan mempunyai baki 59 tahun — mengehadkan pilihan penggunaan dan pembiayaan CPF pembeli seterusnya.

Inilah sebabnya mengapa kondo pegangan pajak 99 tahun yang lebih baharu (di bawah 10 tahun) dan hartanah pegangan bebas memerintahkan premium yang kelihatan tidak rasional pada asas PSF tulen.

Hasil Sewa: Apa Yang Tuan Tanah Perolehi Sebenarnya

Hasil Kasar lwn Bersih

Hasil kasar (sewa tahunan ÷ harga belian) mengelirukan. Akaun hasil bersih untuk:

Cukai hartanah: 10–23% daripada Nilai Tahunan untuk hartanah yang tidak diduduki pemilik.
Penyelenggaraan MCST: S$300–S$800/bulan bergantung pada saiz pembangunan dan umur.
Yuran ejen: Biasanya sewa sebulan bagi setiap penyewaan baharu (setiap 1–2 tahun).
Cukai pendapatan: Pendapatan sewa boleh dikenakan cukai pada kadar marginal.
Kekosongan: Belanjawan 1–2 bulan setiap kitaran untuk perolehan.
Pembaikan dan susut nilai perabot.

Hasil Realistik mengikut Kawasan (2026)

CCR (Daerah 9, 10, 11): Kasar 2.5–3.2%, Bersih 1.5–2.2%
RCR (Daerah 1–4, 12–15): Kasar 3.0–3.8%, Bersih 2.0–2.8%
OCR (pinggir bandar): Kasar 3.5–4.5%, Bersih 2.5–3.5%

RCR dan OCR berhampiran stesen MRT dengan permintaan ekspatriat/penyewa profesional menawarkan nisbah hasil kepada risiko terbaik. Hasil CCR dimampatkan oleh harga pembelian yang tinggi walaupun sewa mutlak yang kukuh.

Pembiayaan: Apa yang Bank Tawarkan pada 2026

Persekitaran Kadar Semasa

Kadar tetap (2–3 tahun kunci): 2.8–3.5% setahun
Kadar terapung (SORA-dipancang): 3.0–3.8% setahun (SORA + spread)
Kadar konsesi HDB: 2.6% (kadar CPF OA + 0.1%) — tidak berkenaan dengan kondo

Jumlah Nisbah Khidmat Hutang (TDSR)

Semua pinjaman hartanah adalah tertakluk kepada TDSR: jumlah obligasi hutang bulanan tidak boleh melebihi 55% daripada pendapatan kasar bulanan. Ujian tekanan bank pada 4.0% (atau kadar sebenar + 0.5%, yang mana lebih tinggi).

Pinjaman-kepada-Nilai (LTV)

Pinjaman hartanah pertama: Sehingga 75% LTV (bayaran pendahuluan 25%, di mana minimum 5% tunai untuk pinjaman bank, 25% tunai untuk pinjaman bukan bank).
Pinjaman hartanah kedua: Sehingga 45% LTV.
Ketiga dan seterusnya: Sehingga 35% LTV.

Contoh Praktikal

Isi rumah berpendapatan kasar S$15,000/bulan membeli kondo S$1.5 juta:

Pinjaman maksimum (75% LTV): S$1,125,000
Bayaran muka: S$375,000 (minimum S$75,000 tunai, selebihnya daripada CPF OA)
Ansuran bulanan (30 tahun, 3.2%): ~S$4,870
Cek TDSR: S$4,870 ÷ S$15,000 = 32.5% — lulus (di bawah 55%)

Realiti ABSD

Duti Setem Pembeli Tambahan pada asasnya membentuk siapa yang membeli apa:

Warganegara Singapura, harta pertama: 0% ABSD. Satu-satunya pembelian yang benar-benar "percuma".
Warganegara Singapura, harta kedua: 20% ABSD. Pada kondo S$1.5 juta, itu adalah cukai tambahan S$300,000.
Pemastautin tetap, harta pertama: 5% ABSD (S$75,000 pada S$1.5 juta).
Pemastautin tetap, harta kedua: 30% ABSD.
Warga asing, mana-mana harta: 60% ABSD (S$900,000 pada S$1.5 juta).

Apa Maksud Ini dalam Amalan

Kebanyakan warga Singapura yang pertama kali membeli satu kondominium dan memegangnya. ABSD 20% pada hartanah kedua menjadikan pembelian spekulatif sangat mahal.
PR menghadapi kos 5% yang bermakna pada pembelian pertama tetapi masih boleh mewajarkannya untuk kediaman jangka panjang.
Pembelian asing telah merosot dalam jumlah sejak ABSD 60% (April 2023). Hanya pembeli yang mempunyai nilai bersih sangat tinggi atau mereka yang mempunyai rancangan pemastautin Singapura tertentu yang meneruskan.
Penyahgandingan (seorang pasangan menjual bahagian mereka kepada yang lain) tidak lagi berkesan — ABSD terpakai berdasarkan bilangan hartanah yang dimiliki oleh pasangan yang membeli.

Perkara yang Perlu Dilihat pada 2026–2027

Trajektori kadar faedah: Jika SORA terus menurun, keterjangkauan bertambah baik dan volum urus niaga mungkin pulih.
Jualan Tanah Kerajaan (GLS): Saluran paip bekalan menjejaskan harga pelancaran baharu. Lebih sedikit tapak = harga lebih tinggi.
Potensi en bloc: Perkembangan lama di kawasan utama mungkin mencuba jualan kolektif, mewujudkan bekalan pembangunan semula.
Kemajuan Laluan Cross Island: Stesen disahkan di Pasir Ris, Hougang, Ang Mo Kio — hartanah berhampiran stesen akan datang mungkin mengalami peningkatan.
Daerah Tasik Jurong: Permainan transformasi jangka panjang. Penggerak awal menerima harga pinggir bandar semasa untuk potensi pusat serantau pada masa hadapan.
Semakan ABSD: Tiada tanda pengurangan, tetapi sebarang perubahan akan memberi kesan ketara kepada permintaan.

Rangka Kerja Keputusan Praktikal

Beli Kondo Jika:

Anda mempunyai pendapatan yang stabil dengan selesa dalam had TDSR selepas ujian tekanan.
Anda bercadang untuk memegang sekurang-kurangnya 5–7 tahun (untuk menampung kos transaksi dan potensi kitaran pasaran).
Anda mempunyai kes penggunaan yang jelas: naik taraf kediaman sendiri daripada HDB, pelaburan sewa dengan jangkaan hasil yang realistik atau peruntukan aset jangka panjang.
Anda memahami implikasi kerosakan pajakan untuk hartanah pilihan anda.

Fikir Dua Kali Jika:

Anda meregangkan kepada TDSR maksimum dengan pendapatan berubah-ubah.
Anda membeli terutamanya untuk keuntungan modal jangka pendek (kos urus niaga dan ABSD menjadikan flipping tidak ekonomik).
Anda adalah warga asing yang menghadapi 60% ABSD tanpa pelan pemastautin tetap.
Anda membeli hartanah pegangan pajak lama tanpa memahami kekangan CPF/pembiayaan untuk pembeli masa depan.

Sumber

Data transaksi URA REALIS (kediaman persendirian)
Indeks harga harta kediaman persendirian URA
Rangka kerja MAS TDSR dan keperluan ujian tekanan
Kadar duti setem IRAS (jadual BSD dan ABSD)
CPF Board — penggunaan perumahan dan baki keperluan pajakan
HDB — peraturan kelayakan dan pembiayaan untuk pemilik harta persendirian
EdgeProp, PropertyGuru, 99.co — data transaksi dan analisis pasaran
Straits Times, CNA, Business Times — pelaporan pasaran dan liputan dasar